Fiscalità immobiliare da catasto in chiaro

Con la circolare n. 27/E/2016 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato le risposte ai quesiti più frequenti sulla fiscalità immobiliare, con l’obiettivo di instaurare un rapporto sempre più diretto con gli operatori del settore. Sul fronte catastale, il documento di prassi fornisce chiarimenti in ordine alla corretta modalità di individuazione delle unità collabenti e delle unità in corso di costruzione e di definizione. Interessanti valutazioni sono state rese anche per l’accatastamento individuale degli imbullonati e per gli impianti di risalita.

Con la circolare n. 27/E del 13 giugno 2016, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti risposte ai quesiti posti dalla stampa specializzata in occasione del convegno dedicato ai 130 anni del Catasto.
Diversi gli argomenti di fiscalità immobiliare trattati nella circolare: dalle agevolazioni sulla “prima casa” alla rendita degli “imbullonati”, passando per compravendite, locazioni, leasing abitativo e impianti eolici, fotovoltaici e di risalita.
Molti i quesiti che hanno interessato le tematiche catastali.
Fabbricati collabenti
Per tali immobili che riguardano sia abitazioni sia fabbricati produttivi, quando lo stato di fatto non consente comunque l’iscrizione in altra categoria catastale, risulta attribuibile la destinazione F/2 – Unità collabenti, essendo soddisfatti i presupposti di individuazione e/o perimetrazione del cespite. Infatti, l’attribuzione della categoria F/2 – Unità collabenti riguarda quelle costruzioni caratterizzate da un notevole livello di degrado che ne determina una incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio. Tali costruzioni, ai soli fini dell’identificazione, possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso. Per tali immobili sussiste, quindi, la possibilità e non l’obbligo dell’aggiornamento degli atti catastali.
Con la nota n. 29439 del 2013, la Direzione centrale catasto e cartografia ha precisato che l’attribuzione della categoria F/2 non è ammissibile quando il fabbricato che si vuole censire risulta comunque iscrivibile in altra categoria catastale, o non è individuabile e/o perimetrabile.
Fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione
Il Comune ha facoltà di produrre sempre, e quindi anche per le unità immobiliari impropriamente censite nelle categorie F/3 – Unità in corso di costruzione ed F/4 – Unità in corso di definizione, segnalazioni al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
Nel primo caso si tratterà di una generica segnalazione del comune finalizzata alla verifica di immobili il cui classamento risulti non aggiornato ovvero palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche. Nel secondo caso invece si tratterà di segnalazioni fondate su elementi concreti concernenti la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali, per intervenute variazioni edilizie sugli immobili. Questi rappresentano gli strumenti per il Comune per avviare un’attività di verifica sulle categorie catastali provvisorie F/3 e F/4.
Telefonia mobile e impianti eolici
Al fine di individuare la corretta trattazione catastale delle due tipologie di installazioni occorre guardare al nuovo D.Lgs. n. 33 del 2016 che ha modificato l’art. 86 del Codice delle comunicazioni elettroniche. Dal momento di applicabilità delle menzionate disposizioni, ossia dal 1° luglio 2016, gli elementi di rete e le infrastrutture realizzate per le istallazioni di telefonia mobile disciplinate dal menzionato art. 86 del Codice delle comunicazioni elettroniche (tra cui, ad esempio, tubature, piloni, cavidotti, pozzi di ispezione, pozzetti, centraline, edifici o accessi a edifici, installazioni di antenne, tralicci e pali) non devono essere presi in considerazione nella determinazione della rendita catastale. Per le strutture di sostegno degli aerogeneratori delle centrali eoliche, più che di semplici pali, trattasi di vere e proprie torri, spesso accessibili al loro interno e talvolta dotate di strutture di collegamento verticale.
Le caratteristiche tipologico-costruttive di tali strutture, nelle quali è possibile riconoscere i caratteri della solidità, della stabilità, della consistenza volumetrica, nonché della immobilizzazione al suolo, così come indicato nella circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, portano ad annoverare le stesse tra le “costruzioni” e, come tali, quindi, da includere nella stima diretta finalizzata alla determinazione della rendita catastale della centrale eolica. Pertanto, secondo la legge di Stabilità 2016, a decorrere dal 1° gennaio 2016 per le unità immobiliari in argomento vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima catastale, il suolo, le torri con le relative fondazioni, gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie posti all’interno del perimetro dell’unità immobiliare.
Revisione della rendita catastale
La revisione della categoria sorge laddove quella originariamente assegnata sia inappropriata rispetto a quella già attribuita ad altre unità aventi medesime caratteristiche. Gli Uffici competenti dell’Agenzia delle Entrate svolgono una verifica generalizzata dei classamenti attribuiti a tutte le unità immobiliari ubicate in specifici contesti territoriali (microzone) in cui sia stato riscontrato un anomalo scostamento nei rapporti tra valori medi di mercato e valori medi catastali, in base a sistema di revisione parziale del classamento avviato, su istanza dei comuni, ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004.
Tale verifica, con le conseguenti revisioni dei classamenti delle unità immobiliari interessate, è finalizzata a perseguire una maggiore perequazione fiscale immobiliare nell’ambito del contesto territoriale analizzato. La revisione dei classamenti avviene comparazione con le “unità tipo” che presentano destinazione e caratteristiche analoghe, ovvero con la comparazione con unità già censite aventi analoghe caratteristiche.
Rendita autonoma per gli imbullonati
La legge di Stabilità 2016 ha previsto la possibilità, da parte degli intestatari catastali degli immobili a destinazione speciale e particolare censibili nelle categorie dei Gruppi D e E, di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti, al fine di escludere dalla stima “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.
L’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016, con riferimento agli impianti fotovoltaici, ha precisato che tra gli elementi da escludere dalla stima rientrano, ad esempio, gli inverter e i pannelli fotovoltaici, ad eccezione di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni. La possibilità di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti sussiste sia per gli impianti fotovoltaici autonomamente censiti in catasto nella categoria D/1 – Opifici, sia per gli impianti fotovoltaici costituenti pertinenza di unità immobiliari a destinazione diversa comunque censite nelle categorie dei Gruppi D e E.
Quanto alla dichiarazione in catasto delle nuove realizzazioni, occorre preliminarmente osservare che, di norma, un qualsiasi cespite immobiliare, costituito dall’area, dal lastrico solare o dal tetto su cui si erge l’impianto produttivo di energia è dichiarato in catasto come unità immobiliare indipendente quando ordinariamente si riscontra per lo stesso autonomia funzionale e reddituale. L’autonomia reddituale, per tali impianti è ordinariamente verificata, l’autonomia funzionale va tecnicamente riscontrata.
A decorrere dal 1° gennaio 2016, per gli impianti fotovoltaici dichiarati autonomamente in catasto, vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima, il suolo (quando trattasi di impianti a terra), ovvero l’elemento strutturale (solaio, copertura) su cui sono ancorati i pannelli fotovoltaici (quando trattasi di impianti realizzati su costruzioni), gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie, quali eventuali recinzioni, platee di fondazione, viabilità, ecc., posti all’interno del perimetro dell’unità immobiliare.
Con specifico riferimento alle installazioni fotovoltaiche realizzate su edifici e su aree di pertinenza di fabbricati o unità immobiliari si precisa che non sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili. Laddove tali istallazioni siano pertinenze di unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, censite al catasto edilizio urbano nelle categorie dei Gruppi D e E, ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con la citata circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1° gennaio 2016, sussiste l’obbligo di dichiarazione di variazione da parte del soggetto interessato, per la rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare di cui risulta pertinenza, allorquando le componenti immobiliari rilevanti ai fini della stima catastale di tale impianto ne incrementano il valore capitale di una percentuale pari al 15%.
Impianti di risalita
La legge di Stabilità 2016 ha innovato solo i criteri di stima catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare censibili nelle categorie dei Gruppi D e E, tra cui sono compresi gli impianti di risalita come funi, carrelli, sospensioni, cabine e motori. Ne consegue che rimangono immutate le modalità di censimento in catasto delle stesse, anche in merito alla attribuzione della corretta categoria catastale.
Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali
Non è sufficiente richiedere ai competenti Uffici dell’Agenzia delle Entrate solo l’inserimento di un’apposita annotazione negli atti catastali, senza che siano state presentate le dichiarazioni di variazione. Questo perché di norma, non è ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un’unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare due distinte ed articolate dichiarazioni di variazione, che devono contenere anche la rappresentazione, nelle planimetrie di ciascuna porzione, dell’intera unità immobiliare.
Fonte: IPSOA